원태영 어니스트펀드 실장 "묻지마식 부동산 P2P 투자 안 돼…심사 전문성 먼저 봐야"
"어니스트펀드가 9월 5일 출시한 5억원 규모의 하이브리드 담보채권 1호는 출시 1시간만에 403명의 투자자를 모집했고, 이후에 선보인 부실채권(NPL) 상품은 수십초만에 상품 판매가 마감됐습니다. 최근 국내에서 불고 있는 부동산 P2P 펀드의 인기를 가늠할 수 있는 대목입니다."
원태영 어니스트펀드 대체투자실장은 16일 오후, 조선 미디어그룹 연결지성센터에서 열린 '부동산 P2P 금융 집중 분석' 인사이트 셰어링 세미나에서 연사로 나와 이같이 말했다.
원태영 어니스트펀드 대체투자실장은 16일 오후, 조선 미디어그룹 연결지성센터에서 열린 '부동산 P2P 금융 집중 분석' 인사이트 셰어링 세미나에서 연사로 나와 이같이 말했다.
원 실장은 인사이트 셰어링 행사에서 최근 빠르게 성장하는 부동산 P2P 펀드 시장 상황 분석과 함께 보다 효과적으로 투자할 수 있는 노하우를 공유했다.
그는 가람감정평가법인과 미래에셋자산운용 NPL 투자본부, 삼일감정평가법인 등에서 근무한 부동산 전문가다. 미래에셋자산운용에서 재직할 당시에는 하나은행과 기업은행 등의 NPL 입찰에 참여해 5000억원 규모의 NPL을 매입·매각한 경험을 보유하고 있다. 어니스트펀드에 합류한 시점은 2017년 7월로, 이미 두 건 이상의 굵직한 P2P 펀딩을 성사시켰다.
부동산 P2P 펀드의 인기는 계량화된 수치로도 확인할 수 있다. 10월 말 기준 국내 P2P 금융 누적 대출금은 1조5722억원을 기록하며 가파른 성장세를 이어가고 있다. 이 중 건축자금 대출 규모는 5133억원으로 가장 크고, 부동산 담보대출은 3889억원을 기록해 신용대출 총액인 3641억원을 추월했다. 기타 담보대출 3051억원대를 기록 중이다.
원 실장은 국내 부동산 P2P 대출 시장이 빠르게 성장하는 배경이 고금리 사채시장을 대체할 수 있는 P2P 금융 상품의 특성에 있다고 분석했다. 또한, 부동산 P2P 투자는 초기 투자처를 선택하는 단계부터 고도의 전문성이 필요해 경험있는 전문가와 IT 기반의 앞선 분석시스템을 갖추는 게 필수라고 강조했다.
부동산과 관련한 특정 부동산 프로젝트에 자금을 투자하고, 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 PF 대출은 ▲인허가 ▲준공 ▲분양 등 총 3개의 리스크를 관리해야 하고, 이를 정확히 판단할 수 있는 심사 과정이 무엇보다 중요하다.
P2P 대출을 신청하는 건설 시공사의 상당수는 제1금융권과 제2금융권에서 대출한도가 모두 차서 더 이상 자금을 마련하지 못하는 경우가 많다. 공사가 상당부분 진척된 경우에는 일정 금액의 추가 자금만 확보하면 공사를 마무리하고 건물을 분양해서 현금화할 수 있다. 하지만 완공을 앞둔 상당수 시공사들이 자금 유동성 압박을 견디지 못해 사채시장에 손을 내미는 사례가 많다.
그는 가람감정평가법인과 미래에셋자산운용 NPL 투자본부, 삼일감정평가법인 등에서 근무한 부동산 전문가다. 미래에셋자산운용에서 재직할 당시에는 하나은행과 기업은행 등의 NPL 입찰에 참여해 5000억원 규모의 NPL을 매입·매각한 경험을 보유하고 있다. 어니스트펀드에 합류한 시점은 2017년 7월로, 이미 두 건 이상의 굵직한 P2P 펀딩을 성사시켰다.
부동산 P2P 펀드의 인기는 계량화된 수치로도 확인할 수 있다. 10월 말 기준 국내 P2P 금융 누적 대출금은 1조5722억원을 기록하며 가파른 성장세를 이어가고 있다. 이 중 건축자금 대출 규모는 5133억원으로 가장 크고, 부동산 담보대출은 3889억원을 기록해 신용대출 총액인 3641억원을 추월했다. 기타 담보대출 3051억원대를 기록 중이다.
원 실장은 국내 부동산 P2P 대출 시장이 빠르게 성장하는 배경이 고금리 사채시장을 대체할 수 있는 P2P 금융 상품의 특성에 있다고 분석했다. 또한, 부동산 P2P 투자는 초기 투자처를 선택하는 단계부터 고도의 전문성이 필요해 경험있는 전문가와 IT 기반의 앞선 분석시스템을 갖추는 게 필수라고 강조했다.
부동산과 관련한 특정 부동산 프로젝트에 자금을 투자하고, 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 PF 대출은 ▲인허가 ▲준공 ▲분양 등 총 3개의 리스크를 관리해야 하고, 이를 정확히 판단할 수 있는 심사 과정이 무엇보다 중요하다.
P2P 대출을 신청하는 건설 시공사의 상당수는 제1금융권과 제2금융권에서 대출한도가 모두 차서 더 이상 자금을 마련하지 못하는 경우가 많다. 공사가 상당부분 진척된 경우에는 일정 금액의 추가 자금만 확보하면 공사를 마무리하고 건물을 분양해서 현금화할 수 있다. 하지만 완공을 앞둔 상당수 시공사들이 자금 유동성 압박을 견디지 못해 사채시장에 손을 내미는 사례가 많다.
공사 완공이 임박한 시공사들이 사채보다 금리가 낮은 P2P 금융을 찾고 있는 것이다. 따라서 대출을 신청하는 시공사의 옥석 여부를 가리는 능력이 부동산 P2P 금융의 결정적인 경쟁력으로 작용하게 된다. 자칫 부실한 시공사에 자금을 빌려주면 투자금 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 다수의 P2P 금융사들이 투자금을 회수하지 못해 높은 연체율을 기록하고 있는 이유이기도 하다.
원 실장은 "부동산 P2P 대출의 경우 약 8% 내외의 연체율을 기록해도 비교적 투자를 잘했다고 봐야 하지만, 어니스트펀드는 지금까지 단 한 차례도 연체가 발생한 적이 없다"며 "투자금을 회수하지 못했을 상황을 대비한 총 4단계의 안전장치를 마련해 운영하고 있으며, 각 단계별로 까다로운 심사를 진행하고 있다"고 말했다.
또 "어니스트펀드는 동종 업계 중 가장 많은 6명의 전문 심사위원을 운영하고 있다"며 "대출과 준공자금 대출은 대출금 상환재원을 마련하기 위해 분양성과 준공 후 부동산의 가치판단이 가장 중요하다. 투자자들은 부동산 P2P 펀드에 투자하기 전에 그 회사가 어느 수준의 전문가를 다수 보유했는지 확인하는 게 바람직하다"고 설명했다.
그는 투자자 입장에서 본 부동산 P2P 시장에 대한 견해도 밝혔다. 부동산 P2P 상품이 수익성 측면에서는 매력적이지만 원금이 보장되지 않는 상품 특성상 손해를 보지 않기 투자자 역시 전문 지식을 갖춰야 하고, 묻지마식 투자를 지양해야 한다고 경고했다.
원 실장은 "어니스트펀드는 꼼꼼한 내부 심사를 거쳐 자신 있는 경우에만 P2P 투자 상품을 만들어 투자자에게 판매하고 있지만, 시장에서는 기본도 갖추지 못한 상품이 판매되고 있는 게 현실이다"며 "어니스트펀드를 믿고 몰려든 투자자들로 인해 수십초 만에 판매가 매진되는 것은 감사하지만, 투자상품 설명도 꼼꼼히 살펴보지 않고 돈을 넣는 행위는 결코 바람직하지 않다"고 지적했다.
한편, 어니스트펀드는 투자자들이 맹목적인 투자를 지양하고 상품 정보를 충분히 검토할 수 있도록 하기 위해 상품 판매를 공지한 후, 일정 시간이 지난 시점부터 해당 상품을 판매할 계획이다.
원 실장은 "부동산 P2P 대출의 경우 약 8% 내외의 연체율을 기록해도 비교적 투자를 잘했다고 봐야 하지만, 어니스트펀드는 지금까지 단 한 차례도 연체가 발생한 적이 없다"며 "투자금을 회수하지 못했을 상황을 대비한 총 4단계의 안전장치를 마련해 운영하고 있으며, 각 단계별로 까다로운 심사를 진행하고 있다"고 말했다.
또 "어니스트펀드는 동종 업계 중 가장 많은 6명의 전문 심사위원을 운영하고 있다"며 "대출과 준공자금 대출은 대출금 상환재원을 마련하기 위해 분양성과 준공 후 부동산의 가치판단이 가장 중요하다. 투자자들은 부동산 P2P 펀드에 투자하기 전에 그 회사가 어느 수준의 전문가를 다수 보유했는지 확인하는 게 바람직하다"고 설명했다.
그는 투자자 입장에서 본 부동산 P2P 시장에 대한 견해도 밝혔다. 부동산 P2P 상품이 수익성 측면에서는 매력적이지만 원금이 보장되지 않는 상품 특성상 손해를 보지 않기 투자자 역시 전문 지식을 갖춰야 하고, 묻지마식 투자를 지양해야 한다고 경고했다.
원 실장은 "어니스트펀드는 꼼꼼한 내부 심사를 거쳐 자신 있는 경우에만 P2P 투자 상품을 만들어 투자자에게 판매하고 있지만, 시장에서는 기본도 갖추지 못한 상품이 판매되고 있는 게 현실이다"며 "어니스트펀드를 믿고 몰려든 투자자들로 인해 수십초 만에 판매가 매진되는 것은 감사하지만, 투자상품 설명도 꼼꼼히 살펴보지 않고 돈을 넣는 행위는 결코 바람직하지 않다"고 지적했다.
한편, 어니스트펀드는 투자자들이 맹목적인 투자를 지양하고 상품 정보를 충분히 검토할 수 있도록 하기 위해 상품 판매를 공지한 후, 일정 시간이 지난 시점부터 해당 상품을 판매할 계획이다.
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